Dok se pojedine delatnosti mogu obavljati u stanu koji je opremljen za poslovanje, druge se, po pravilu, obavljaju u poslovnom prostoru, opremljenom prema utvrdjenim standardima. Medju takve delatnosti ubrajaju se odredjene iz oblasti ugostiteljstva, u okviru kojih se pruža usluga pripremanja i usluživanja hrane, pića i napitaka, kao što su restorani, barovi, picerije i slično.

Nastavak teksta sadrži analizu propisa na primeru ovih ugostiteljskih objekata.

U praksi, bez obzira na vrstu delatnosti koja se obavlja, izbor poslovnog prostora predstavlja veoma važan, a istovremeno zahtevan korak. U konkretnom slučaju, ugostitelj uglavnom zna svoje poslovne potrebe i raspitao se o potrebama gostiju, ali kako bi se izbegli problemi po sprovedenoj kontroli inspekcije ili nemogućnost dobijanja svih potrebnih dozvola, neophodno je upoznati se sa zakonskom regulativom i zahtevima utvrđenim važećim propisima.

Podaci o prvim ugostiteljskim objektima i načinu na koji su poslovali pronađeni su još u najstarijim sačuvanim zakonicima, iz XVIII veka p.n.e.

Danas su ova pitanja uređena Zakonom o ugostiteljstvu („Sl.glasnik RS“, br. 17/2019.), a detaljnije odgovarajućim podzakonskim aktima.

Ograničenja u pogledu opremanja i uređenja prostorija

Uključujući ulaz u ugostiteljski objekat, svaka prostorija u objektu, počev od prostorije za pripremanje i čuvanje hrane, preko prostorija za potrebe zaposlenog osoblja, do onih za goste, ne može se proizvoljno raspoređivati i opremati.

Minimalne i posebne tehničke uslove za uređenje i opremanje, u zavisnosti od toga koja vrsta hrane će se pripremati i usluživati, kao i od planiranog broja konzumnih mesta, detaljno propisuje Pravilnik o uslovima i načinu obavljanja ugostiteljske delatnosti, načinu pružanja ugostiteljskih usluga, razvrstavanju ugostiteljskih objekata i minimalno tehničkim uslovima za uređenje i opremanje ugostiteljskih objekata („Sl.glasnik RS“, br. 48/2012 i 58/2016).

Prema Pravilniku, Ugostiteljski objekat čine dva dela:

• ekonomsko-tehnički deo, deo koji koristi zaposleno osoblje (kuhinjski blok, pomoćne prostorije i servisno-tehničke prostorije) i
• uslužni deo, koji je na raspolaganju gostima (prostor za usluživanje u prostoriji ili na otvorenom-u bašti ili terasi, garderoba...).

Ekonomsko-tehnički deo ima svaki ugostiteljski objekat, dok uslužni deo ima objekat u kojem se pruža usluga na ugostiteljski način, odnosno  u kojem gosti mogu da borave i budu usluženi.

Zaštita od požara, neprijatnih mirisa, buke i druga važna, često zanemarena pitanja

Nije retka situacija da ugostitelj pronađe prostor koji smatra idealnim za obavljanje delatnosti, opremi ga i započne poslovanje, ali se ubrzo suoči sa prijavama suseda zbog preterane buke, neprijatnih mirisa, širenja dima i ostalih smetnji.

Ovakvi problemi i česte inspekcijske kontrole, mogu se izbeći prethodnim upoznavanjem sa pravilima koja su propisana zakonom, pravilnicima, kao i odlukama pojedinih jedinica lokalne samouprave.

Takvom pripremom, ugostitelj će tačno znati na koji način će, na primer, opremiti i održavati ventilacioni sistem, u okviru kog radnog vremena će nesmetano moći da pruža ugostiteljsku uslugu, da organizuje zabavni program u svom objektu, da sprovede kontrolu nivoa buke i slično.

Primenom odredbi Zakona o zaštiti od požara ("Sl.glasnik RS", br. 111/2009, 20/2015, 87/2018-drugi zakon, 87/2018, 87/2018-drugi zakon), ugostitelj će pravilno sprovoditi mere koje imaju za cilj sprečavanje nastanka požara, velike materijalne štete i drugih nesrećnih slučajeva.

Kako se u okviru ove delatnosti pruža usluga pripremanja i usluživanja hrane, važno je primeniti i odredbe Zakona o bezbednosti hrane („Sl.glasnik RS", br.41/2009 i 17/2019), koji između ostalog,  propisuje obavezno uspostavljanje sistema za osiguranje bezbednosti hrane,   pridržavanje uputstava za primenu dobre proizvođačke i higijenske prakse i HACCP (Hazard Analysis Critical Control Points).

Dakle, iako postoji želja da se sa radom započne što pre, temeljna priprema, koja uključuje upoznavanje sa važećim propisima predstavlja najsigurniji osnov za dugoročno i uspešno poslovanje.

Pravna provera pre zaključenja ugovora o zakupu

Kada je pronađen poslovni prostor koji ispunjava zahteve u pogledu površine, broja prostorija, lokacije, prilaza, parkinga i ostalih bitnih elemenata, prelazi se u fazu pregovaranja o zakupu. Pre samog zaključenja ugovora, potrebno je izvršiti detaljnu pravnu proveru.

Time se utvrđuje da li objekat u kojem se prostor nalazi ima odobrenje za upotrebu; da li je zakupodavac vlasnik prostora ili je i sam zakupac; da li je predmet zakupa u vlasništvu više lica ili je pod nekakvim teretom.

Ugovor o zakupu poslovnog prostora

Ugovor o zakupu se sačinjava u cilju jasnog određivanja prava, obaveza i odgovornosti obe ugovorne strane, čime se štiti interes i zakupodavca i zakupca. Važno je ovaj odnos detaljno urediti, kako bi se izbegli naknadni dugotrajni sudski postupci. Svaki temeljno sačinjen ugovor  svodi na minimum mogućnost za nastanak spornog odnosa i potrebu za naknadnim utvrđivanjem i dokazivanjem stvarne volje ugovornih strana.

Navešću određena pitanja u vezi sa kojima je važno postići saglasnost:

• koja je namena zakupa i granice odstupanja od nje,
• iznos i način plaćanja zakupnine, kao i sredstvo obezbeđenja u slučaju neplaćanja,
• trajanje zakupa, način na koji se obnavlja i otkazni rok,
• postojanje potrebe za adaptacijom prostora, u kom obimu je adaptacija moguća i dozvoljena i ko snosi troškove iste,
• prestanak zakupa i stanje u kojem je očekivano, ali i moguće vratiti zakupljeni prostor,
• izmirenje svih poreskih obaveza koje proizlaze iz ovog odnosa, bilo da je zakupodavac pravno ili fizičko lice (svaka situacija stvara različit poreski tretman),
• isključenje podzakupa ili uslovi pod kojima je podzakup dozvoljen,
• obaveza plaćanje troškova redovnog održavanja prostora,
• odgovornost zakupodavca za materijalne nedostatke, njeno ograničenje ili isključenje.

Kao što je gore napisano, ovo je deo važnih elemenata koji se razmatraju sve do postizanja dogovora između zakupodavca i zakupca. Treba imati u vidu da svaki konkretan zakup podrazumeva različite činjenične i pravne okolnosti, a u praksi neretko otvara i dodatna pravna pitanja. S toga, njihovo blagovremeno i sveobuhvatno razmatranje od suštinskog je značaja za pravnu sigurnost  strana u ovom odnosu.

Ovaj tekst ne predstavlja pravni savet, već stav autora, ne uvek i uređivačku politiku portala. 

Autor: Julijana Petrović, advokat

Zlatibor, dragulj Srbije i jedna od najpopularnijih planina, koja neprestano gradi i razvija svoj turizam, privlačeći sve veći broj domaćih i stranih turista. Upravo zbog toga, Zlatibor je prepun raznih turističkih atrakcija, koje će odgovarati raznim generacijama i uzrastima.

Gold gondola - trenutno jedna od najatraktivnijih atrakcija.

Ski centar Tornik - najveće skijalište Zlatibora

Gostilje vodopad - Gostiljski vodopad je prelepo mesto za sve turiste i jedan je od hidroloških vrednosti Zlatibora. Vodopad je okružen prelepom i netaknutom prirodom, što samo upotpunjuje celokupan doživljaj.

Stopića pećina - Ova popularna turistička lokacija nalazi se na severoistočnoj strani Zlatibora.

Okolina Zlatibora je jednako lepa koliko i sam centar planine. Mnogi će tvrdititi kako je upravo zlatiborska okolina ono najlepše što Zlatibor ima da ponudi. Tu je priroda i dalje netaknuta, u svom punom sjaju. Vazduh je čist, a svuda vas okružuju predivni pejzaži i borovi. U svojoj neposrednoj okolini Zlatibor se ponosi i značajnim manastirima, kao i kulurno-istorijskim spomenicima.

Jedna od velikih prednosti ove planine jeste što predstavlja idealno mesto za odmor tokom čitave godine. Statistike pokazaju da podjednak broj turista planinu poseti tokom decembra, januara i februara, kao i za vreme letnjih meseci poput maja, juna i avgusta. Puno razloga za buduce investicije ovog kraja.

Pametna Investicija za vašu budućnost u 2025. godini je svakako Zlatibor i Balkan Square. Smešten u samom srcu Zlatibora, Balkan Square predstavlja vrhunsku luksuznu destinaciju koja će zadovoljiti putnike.

Balkan Square je luksuzni stambeno-poslovni kompleks koji se nalazi u samom srcu Zlatibora, na jednoj od najlepših lokacija u ovom popularnom turističkom odredištu. Projekat je dizajniran s pažnjom na detalje i visokim standardima gradnje, nudeći moderne stambene jedinice, komercijalne prostore i brojne sadržaje koji zadovoljavaju sve potrebe savremenog života.

S obzirom na atraktivnost ove lokacije, Balkan Square nudi mogućnost stabilnog prihoda putem izdavanja, dok je istovremeno i savršen prostor za trajni boravak ili poslovanje. Projektom je obuhvaćen i wellness centar, prostori za opuštanje i fitness, što doprinosi ukupnoj vrednosti i atraktivnosti .

Sa savršenim balansiranjem između prirodnih lepota Zlatibora i komfora urbanog života, Balkan Square pruža idealan prostor za porodice, investitore i turiste koji žele dugoročnu sigurnost. Sa modernim dizajnom, ekološkom održivošću i pristupom vrhunskim sadržajima, ovaj kompleks je prilika za one koji žele da ulažu u kvalitetan život i sigurno buduće vrednosti.

Posetite zvaničan sajt Balkan Square i saznajte sve o mogućnostima ulaganja ili kupovine stana, kako biste 2025 godinu započeli sa sigurnom investicijom koja vam garantuje luksuz, kvalitet i dugoročnu vrednost.

Zlatibor je uvek pravi izbor za vas. Dobrodošli! Turistički ili poslovno uspeh je zagarantovan.

Otvaranje Agencije za posredovanje u prometu i zakupu nepokretnosti (Agencije ze nekretnine) u Republici Srbiji reguliše Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti.

Da bi jedna Agencija za nekretnine (u daljem tekstu: Agencija) legalno poslovala, potrebno je da ispuni određene uslove koji se odnose na licenciranje, organizaciju poslovanja, odgovornost i zakonsku usklađenost. U nastavku su prikazani svi ključni koraci i zahtevi.

Položen stručni ispit – član 11. Zakona

Najmanje jedno lice u Agenciji (preduzetnik, osnivač firme, zaposleni ili angažovano lice) mora imati položen stručni ispit za posrednika.

Ispit se polaže pred komisijom koju organizuje nadležno telo, a uslovi za polaganje uključuju:

• Završenu najmanje srednju školu;
• Da lice ne može biti osuđeno na kaznu zatvora za krivično delo u Republici Srbiji ili stranoj državi i
• Prebivalište u Republici Srbiji

Upis u Registar posrednika – član 4., 5. i 7. Zakona

Svaka Agencija mora biti upisana u Registar posrednika, koje vodi ministarstvo nadležno za poslove trgovine.

Uz zahtev za upis prilaže se dokaz o ispunjenim uslovima (ugovor o osiguranju, dokaz o ispitu, podaci o poslovnom prostoru i drugo).

Ministarstvo donosi rešenje u roku od 30 dana.

Promene podataka (npr. promena sedišta, zaposlenih posrednika) moraju se prijaviti u roku od 7 dana.

Profesionalno osiguranje – član 13. Zakona

Agencija mora imati ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti.

Minimalni iznosi osiguranja su:

• 15.000 evra po štetnom događaju;
• 45.000 evra ukupno godišnje

Osiguranje pokriva štetu koja može nastati klijentima usled greške ili nemara posrednika.

Poslovni prostor – član 14. Zakona

Agencija mora imati adekvatan poslovni prostor:

• Tehnički ispravan i uređen;
• Odvojen od stambenog prostora i
• Pogodan za obavljanje delatnosti posredovanja

Zakonitost i pravna podobnost

Osnivač, odgovorna lica i zaposleni posrednici ne smeju imati zabranu obavljanja delatnosti niti biti osuđivani za krivična dela koja su u vezi sa poslovanjem (npr. pranje novca, prevara, privredni prestupi).

Tokom trajanja zabrane, lice ne može biti upisano u Registar.

Pisani ugovor sa klijentom – član 15. Zakona

Svako posredovanje mora biti zasnovano na pisanom ugovoru o posredovanju.

Ugovor obavezno sadrži:

• Identitet i podatke klijenta i posrednika, a naročito sadrži podatke o posredniku i broju pod kojim je upisan u Registar posrednika;
• vrsti i bitnim elementima pravnog posla u cilju čijeg zaključenja posrednik posreduje;
• Opis nepokretnosti;
• visini, načinu i roku plaćanja posredničke naknade (provizije);
• roku važenja ugovora i vrsti i visini troška dodatnih usluga, ukoliko su ugovorene

Ugovor o posredovanju zaključuje se u pisanom, odnosno elektronskom obliku u skladu sa zakonom kojim se uređuje elektronska trgovina.

Naknada se ne može naplatiti unapred, već samo nakon realizacije posla.

Vođenje evidencije i oglašavanje – član 17. i 18. Zakona

Agencija je obavezna da vodi uredne evidencije:

• Podaci o ugovorima, klijentima i zaključenim poslovima;
• Evidencija o isplaćenim naknadama

Prilikom oglašavanja nepokretnosti, oglas mora sadržati:

• Ime i broj posrednika iz Registra;
• Osnovne podatke o nepokretnosti (površina, struktura, lokacija, cena)

Za svaku državu od vitalnog je značaja da se promet nepokretnostima odvija u okvirima propisa i institucija koje čine uređeno tržište.

Republički geodetski zavod je na osnovu podataka ojima raspolaže u svojim registrima došao do uvida u postojanje sve češće prakse trgovine nepokretnostima mimo propisima uređenog okvira u kojem su zaštićena prava učesnika u ovim transakcijama.

Kao rezultat toga, Republički geodestki zavod objavljuje Izveštaje o regulisanom i delimično regulisanom sistemu tržišta nepokretnosti, objašnjava pojmove kao I posledice po građane I državu. Analize prikazane u ovim izveštajima izvršene su na osnovu podataka sa tržišta nepokretnosti dostavljenih od strane organa overe koji su registovani u Registru cena nepokretnosti.

Rezime regulisanog tržišta

U 2024. godini regulisano tržište činilo je 75% ukupne vrednosti prometovanih nepokretnosti u Srbiji sa 5,6 milijardi evra. Po broju kupoprodajnih ugovora, ovo tržište imalo je udeo od 86%, sa ukupno 109.444 ugovora o kupoprodaji.

Vrednost ostvarenog prometa na regulisanom tržištu za 2024. godinu od 5,6 milijardi evra je u odnosu na prošlu godinu u porastu za 1,2 milijarde evra, a udeo vrednosti regulisanog tržišta u odnosu na vrednost ukupnog tržišta je porasla za sedam procentnih poena.

Broj kupoprodajnih ugovora u 2024. godini na teritoriji Republike Srbije u odnosu na isti period prethodne godine veći je za 5.934. Udeo ugovora na regulisanom tržištu u odnosu na ukupno tržište u Republici Srbiji je na približno istom nivou u poslednje četiri godine.

Primarno regulisano tržište čini 47% od ukupnog primarnog tržišta, mereno brojem kupoprodajnih ugovora. Vrednost transakcija regulisanog tržišta prilikom kupovine od investitora u 2024. godini iznosila je oko jednu milijardu evra,bodnosno 42% ukupne vrednosti primarnog tržišta. Ovo predstavlja porast vrednosti regulisanog primarnog tržišta u odnosu na prethodnu godinu kada je iznosila 555,9 miliona evra i činila je 26% od ukupne vrednosti primarnog tržišta.

U okviru primarnog tržišta nepokretnosti, tržište stanova u Srbiji čini značajan tržišni podsegment, imajući u vidu udeo od oko 83% kupoprodajnih ugovora u celokupnom primarnom tržištu nepokretnosti. U 2024. godini, udeo regulisanog primarnog tržišta stanova u ukupnom primarnom tržištu stanova iznosio je 46% za celu teritoriju Republike Srbije. Udeo vrednosti regulisanog primarnog tržišta stanova u odnosu na ukupno primarno tržište stanova u Republici Srbiji iznosi 41%

Rezime delimično regulisanog tržišta

U 2024. godini delimično regulisano tržište činilo je 25% ukupne vrednosti prometovanih nepokretnosti u Republici Srbiji, što iznosi 1,8 milijardi evra, dok je u broju kupoprodaja učestvovalo sa 14% ili 17.385 ugovora o kupoprodaji. U poređenju sa prethodnom godinom, udeo vrednosti delimično regulisanog tržišta u odnosu na ukupno tržište manji je za sedam procentnih poena dok je udeo u broju transakcija manji za jedan procentni poen.

Vrednost delimično regulisanog tržišta za 2024. godinu smanjena je za približno 240 miliona evra u odnosu na prethodnu godinu. Istovremeno, broj ugovora o kupoprodaji na ovom tržištu je smanjen za 746 u odnosu na 2023. godinu.

Primarno tržište (kupovina od investitora) je dominatan segment gde se odigrava najveći procenat transakcija u okviru delimično regulisanog tržišta nepokretnosti. Vrednost transakcija sa delimično regulisanog primarnog tržišta prilikom kupovine od investitora za 2024. godinu iznosila je približno 1,4 milijarde evra što je 58% od vrednosti ukupnog primarnog tržišta.

U okviru primarnog tržišta nepokretnosti, tržište stanova u Srbiji čini značajan tržišni podsegment, imajući u vidu udeo od oko 83% kupoprodajnih ugovora u celokupnom primarnom tržištu nepokretnosti. Primarno tržište stanova karakteriše promet velikog broja stanova koji nisu upisani ni predbeleženi u katastru nepokretnosti i predstavljaju promet na delimično regulisanom tržištu. Udeo kupoprodajnih ugovora na delimično regulisanom primarnom tržištu stanova u odnosu na celokupno primarno tržište stanova za 2024. godinu iznosi 54% za teritoriju Republike Srbije a 66% za Grad Beograd.

Kompletan izveštaj možete preuzeti na sledećem linku.